كم يمكن لمالك العقار في دبي أن يرفع الإيجار؟

كم يمكن لمالك العقار في دبي أن يرفع الإيجار؟

إذا كنت تحدق في إشعار تجديد برقم جعلك تضحك بصوت عالٍ، فخذ نفساً. دبي تحدد حداً أقصى لزيادات الإيجار بموجب القانون، والإجابة على سؤال كم يمكن لمالك العقار في دبي أن يرفع الإيجار يتم تحديدها بواسطة آلة حاسبة عامة، وليس حسب مزاج مالك العقار.

الإجابة السريعة

يمكن لمالك العقار رفع الإيجار فقط إذا كان عقدك الحالي أقل من متوسط السوق للوحدات المماثلة في منطقتك، وحتى في هذه الحالة تكون الزيادة محدودة بمقياس متدرج: 0% إذا كنت ضمن 10% من السوق، و5% إذا كنت 11-20% أقل، و10% إذا كنت 21-30% أقل، و15% إذا كنت 31-40% أقل، وبحد أقصى 20% إذا كنت أكثر من 40% أقل من السوق. المعيار هو مؤشر الإيجار الصادر عن هيئة العقارات (هيئة تنظيم العقارات، منظم أراضي دبي). يجب على مالك العقار أيضاً تقديم إشعار كتابي قبل 90 يوماً من التجديد. بدون إشعار، لا توجد زيادة.^[1][2]

حد الهيئة بالأرقام

حد زيادة الإيجار في دبي يأتي من المرسوم رقم 43 لسنة 2013. وهو غير قابل للتفاوض وليس توصية. إنه القانون.

إليك الجدول الكامل:

• الإيجار ضمن 10% من متوسط السوق → لا توجد زيادة مسموحة
• 11-20% أقل من السوق → حتى 5%
• 21-30% أقل → حتى 10%
• 31-40% أقل → حتى 15%
• أكثر من 40% أقل → حتى 20% (الحد الأقصى)

"متوسط السوق" ليس رأي مالك العقار أو ما يدفعه الجار. إنه ما يعطيه مؤشر الإيجار الصادر عن الهيئة لمبناك ونوع الوحدة وحجمها. افتح تطبيق دبي REST أو موقع دائرة الأراضي والأملاك بدبي، أدخل تفاصيلك، وستشاهد النطاق في 30 ثانية.^[1]

عندما يسأل أحدهم كم يمكن لمالك العقار في دبي أن يرفع الإيجار، سؤالي الأول دائماً هو: هل تحققت فعلاً من المؤشر؟ معظم الموكلين لم يقوموا بذلك.

احذر: المؤشر يتم تحديثه بشكل دوري. الرقم الذي يهمك هو الذي تم نشره عند تقديم إشعار التجديد، وليس رقم السنة الماضية.

قاعدة الإشعار لمدة 90 يوماً (هنا يخطئ الملاك)

حتى لو قال المؤشر أن مالك العقار مستحق لزيادة 20%، لا يمكنه مفاجأتك بها. تتطلب المادة 13 من القانون رقم 26 لسنة 2007 (معدل بالقانون رقم 33 لسنة 2008) إشعار كتابي قبل 90 يوماً بأي تغيير على شروط العقد - الإيجار أو المدة أو أي شيء - قبل تاريخ التجديد.^[2]

هل فاتت الـ 90 يوم؟ العقد يجدد نفسه بنفس الشروط. نفس الإيجار. كل شيء متطابق.

في تجربتي، هنا يفوز ثلث النزاعات في مركز تسوية منازعات الإيجار. مالك العقار يرسل لك رسالة واتس في 45 يوماً قبل التجديد يطلب 25% أكثر، تتجاهله، تستمر في دفع الإيجار القديم، وعندما يرفع قضية يرسله المحكمة للبيت. يجب أن يكون الإشعار رسمياً - بريد مسجل أو توثيق أو بريد سريع مع إثبات. نادراً ما تكون رسالة نصية كافية، على الرغم من أن المحاكم قبلت الإشعار الرقمي الموثق في بعض الحالات.

يجب أن يحدد الإشعار أيضاً المبلغ الجديد. "نحن نرفع الإيجار" دون رقم ليس إشعار صحيح. بصراحة، كثير من الملاك لا يعرفون هذا.

ماذا إذا تجاهل مالك العقار الحد؟

لديك خياران، وكلاهما يعمل.

الخيار 1: ادفع الإيجار القديم وانتظر. إذا كان الإشعار معيباً أو الزيادة تتجاوز حد الهيئة، يجدد العقد نفسه بشروط موجودة بموجب المادة 14. استمر في دفع ما دفعته السنة الماضية. يجب على مالك العقار حينئذ إما قبوله أو رفع قضية - وسيخسر إذا تم انتهاك الحد.

الخيار 2: قدم طلباً إلى مركز تسوية منازعات الإيجار (RDSC). يقع في مبنى دائرة الأراضي والأملاك بدبي في شارع بني ياس. رسم التقديم 3.5% من الإيجار السنوي (بحد أدنى 500 درهم إماراتي، بحد أقصى 20,000 درهم إماراتي). عادة ما تأتي قرارات الدرجة الأولى خلال 30-45 يوماً. يمكنك تمثيل نفسك، على الرغم من أنني أنصح بتوكيل محام لأي شيء يتجاوز 100,000 درهم إماراتي في النزاع.^[3]

شيء واحد يفاجئ المستأجرين: لا يمكنك حجب الإيجار بالكامل كرافعة. ادفع ما تستحقه بموجب الإيجار القانوني (المبلغ القديم إذا كانت الزيادة غير صحيحة). إيقاف الدفع يعطي مالك العقار قضية إخلاء نظيفة، وأنت لا تريد هذه المعركة.

التكاليف بنظرة عامة: رسم تقديم RDSC 3.5% من الإيجار السنوي (500 درهم إماراتي بحد أدنى، 20,000 درهم إماراتي بحد أقصى)؛ تجديد العقد الإلكتروني (إجاري) 220 درهم إماراتي؛ رسم محام عادي لنزاع إيجار 5,000-15,000 درهم إماراتي.

إشعارات الإخلاء المقنعة برفع الإيجار

إليك تكتيك أراه باستمرار. لا يستطيع مالك العقار رفع الإيجار قانوناً، لذا يقدم إشعار إخلاء لمدة 12 شهراً يدعي أنه يريد البيع أو الانتقال شخصياً - وكلا السببين صحيحان بموجب المادة 25(2) من القانون رقم 33 لسنة 2008. ثم، بشكل غامض، يعرض عليك "السماح لك بالبقاء" إذا وافقت على زيادة 30%.

هذا ليس تجديد عقد. هذا ضغط، والمحاكم تراه. إذا أعاد مالك العقار لاحقاً تأجير الوحدة لشخص آخر خلال سنتين برسم أعلى، يمكنك المطالبة بتعويض. وثق كل شيء - الإشعار والعرض وعقد المستأجر الجديد إن أمكنك الحصول عليه.

للمزيد حول جانب الإخلاء، انظر إلى دليلنا حول قواعد إشعار الإخلاء في دبي.

النسخة المختصرة

تحقق من مؤشر الإيجار الصادر عن الهيئة. قارنه بالإيجار الحالي. طبق المقياس المتدرج. أكد أن مالك العقار قدم إشعار مناسب قبل 90 يوماً. إذا فشل أي من هذه، الزيادة غير قابلة للتنفيذ - نقطة.

عندما تتساءل مرة أخرى كم يمكن لمالك العقار في دبي أن يرفع الإيجار، الإجابة هي رقم يمكنك حسابه بنفسك في خمس دقائق. لا تقبل قولهم فقط.

هل تحتاج إلى التحقق من هذا في وضعك؟ استشر محامياً مرخصاً في الإمارات العربية المتحدة →

---

الاستشهادات

^[1] مرسوم دبي رقم 43 لسنة 2013 بشأن تحديد زيادة الإيجار للعقارات في إمارة دبي — دائرة الأراضي والأملاك بدبي: https://dubailand.gov.ae

^[2] قانون دبي رقم 26 لسنة 2007 بتنظيم العلاقة بين المالكين والمستأجرين في إمارة دبي، معدل بالقانون رقم 33 لسنة 2008، المواد 13-14، 25 — DLD: https://dubailand.gov.ae

^[3] مركز تسوية منازعات الإيجار — الرسوم والإجراء: https://dubailand.gov.ae/en/eservices/rental-disputes-center/