نسبة عبء الديون في الإمارات: ما يعنيه الحد الأقصى بنسبة 50%
إذا كنت تتقدم بطلب للحصول على قرض شخصي أو تمويل سيارة أو بطاقة ائتمان أو زيادة رهن عقاري في الإمارات، فإن البنك سيفحص رقماً واحداً قبل أي شيء آخر: نسبة عبء الديون الخاصة بك. إذا أخطأت، فإن الطلب سيرفض قبل أن يلقي فريق الاكتتاب حتى نظرة على شهادة راتبك.
الإجابة السريعة
نسبة عبء الديون (DBR) هي النسبة المئوية من دخلك الشهري التي تذهب لخدمة الديون. يحدد البنك المركزي للإمارات حداً أقصى بنسبة 50% للمواطنين والمقيمين في الإمارات بموجب اللوائح المتعلقة بقروض البنوك والخدمات الأخرى المقدمة للعملاء الأفراد (التعميم 29/2011، بصيغته المعدلة). لذا إذا كنت تحقق دخلاً قدره 20,000 درهم إماراتي شهرياً، فإن إجمالي الأقساط الشهرية للديون — القروض والحد الأدنى لبطاقات الائتمان والرهون العقارية — لا يمكن أن يتجاوز 10,000 درهم إماراتي. تحسب البنوك هذا بدقة. يطبق البعض حداً داخلياً أصرم بنسبة 40-45%.[1][2]
كيفية حساب البنوك فعلياً لنسبة عبء الديون الخاصة بك
الصيغة بسيطة: إجمالي الالتزامات الشهرية للديون مقسومة على إجمالي الدخل الشهري. التنفيذ هو حيث يقع الناس في الخطأ.
من جانب الدخل، تحسب البنوك راتبك الأساسي بالإضافة إلى البدلات الثابتة. عادة ما يتم استبعاد أو خصم المكافآت المتغيرة والعمولات والعمل الإضافي بالكامل. دخل الإيجار من ممتلكات باسمك؟ تحسب معظم البنوك 50-70% منه، وتطلب عقد إيجار مسجل على نظام إيجار (نظام تسجيل الإيجارات في دبي) أو سجل الإمارة المعادل.
من جانب الديون، تسحب البنوك تقريرك الائتماني من مكتب الاتحاد للمعلومات الائتمانية (AECB) وتحسب كل التزام نشط. يشمل ذلك:
- أقساط القروض الشخصية
- أقساط قروض السيارات
- مدفوعات الرهون العقارية
- 5% من إجمالي حد بطاقتك الائتمانية (وليس رصيدك — حدك)، وفقاً لقواعد البنك المركزي
- أي قروض مضمونة تكون فيها ضامناً
تفاجئ قاعدة بطاقة الائتمان بنسبة 5% الناس. إذا كان لديك ثلاث بطاقات بحد مشترك قدره 200,000 درهم إماراتي، فإن البنك يعامل 10,000 درهم إماراتي كالتزام شهري — حتى لو كنت تسدد كل بطاقة بالكامل كل شهر. بصراحة، هذا هو السبب الوحيد الأكبر لرفض العملاء "الجيدين".
الحد الأقصى بنسبة 50% — ومتى تذهب البنوك إلى ما هو أقل
تضع المادة 7 من التعميم 29/2011 السقف البالغ 50%. ينطبق على جميع الإقراض بالتجزئة من قبل البنوك وشركات التمويل المرخصة من قبل البنك المركزي.[1]
لكن 50% هو الحد الأقصى التنظيمي، وليس شهية البنك.
في الممارسة العملية، تطبق معظم البنوك الإماراتية حدوداً داخلية لنسبة عبء الديون بين 40% و 50% حسب ملف المخاطر الخاص بك. سيرى المغتربون الذين يقتربون من سن التقاعد (60 سنة لمعظم البنوك، 65 سنة لبعضها)، والعملاء في القطاعات المعلمة كمتقلبة، وأي شخص لديه سجل ائتماني ضعيف حداً أصرم معروضاً عليهم. بالنسبة للرهون العقارية، يجب أيضاً أن يتعايش حساب نسبة عبء الديون مع قواعد نسبة القرض إلى القيمة بموجب لائحة القروض العقارية (التعميم 31/2013).[2]
هناك استثناء واحد يستحق المعرفة. يسمح البنك المركزي بنسبة عبء ديون تتجاوز 50% للقروض السكنية وقروض التعليم وقروض العلاج الطبي — بشرط أن يستوفي المقترض معايير سعة السداد المحددة. لا تفترض أن بنكك سيستخدم هذه المرونة. معظم البنوك لن تفعل، إلا إذا كنت عميل البنوك الخاصة.
ماذا تفعل إذا كانت نسبة عبء الديون الخاصة بك عالية جداً
لديك ثلاث خيارات واقعية.
أولاً، أغلق بطاقات الائتمان التي لا تستخدمها. تزيل كل بطاقة مغلقة 5% من حدها من حساب الالتزام الشهري. هذه هي الخطوة الفردية الأسرع. احصل على البنك لإصدار خطاب إغلاق وتأكد من أن AECB قد تم تحديثها في غضون 30 يوماً.
ثانياً، دمج. يمكن لقرض دمج الديون أن يمد فترتك (حتى 48 شهراً للقروض الشخصية بموجب التعميم 29/2011، أطول بكثير لمنتجات الاستحواذ)، مما يخفض قسطك الشهري ويسحب نسبة عبء الديون الخاصة بك إلى ما دون الحد.[1] المقابل هو المزيد من الفائدة المدفوعة بمرور الوقت.
ثالثاً، زيادة الدخل الموثق. أضف ممتلكات إيجار مسجلة إلى الملف، احصل على مكافأة نهاية الخدمة الخاصة بك يتم احتسابها حيث يسمح البنك، أو انتظر زيادة راتب مؤكدة لتصل إلى حسابك لدورتين أو ثلاث دورات قبل إعادة التقديم.
شيء واحد لا تفعله: إخفاء الديون. يظهر تقرير AECB كل شيء، بما في ذلك القروض من شركات التمويل غير المصرفية والمرافق التي تدفع الآن قم بشراء الآن وادفع لاحقاً والتي تقدم تقارير إلى المكتب. قد يؤدي تحريف ديونك في طلب قرض إلى مشاكل بموجب المادة 458 من قانون العقوبات (المرسوم بقانون اتحادي رقم 31 لسنة 2021) إذا احتج البنك بالاحتيال.[3]
احذر: تسهيلة "السلفة من الراتب" على حسابك تحسب كدين. وكذلك بطاقة ائتمان تحتفظ بها "فقط للحالات الطارئة". كلاهما يستهلك نسبة عبء الديون الخاصة بك حتى عندما يكون الرصيد صفراً.
متى لا تنطبق قاعدة نسبة عبء الديون
يغطي الحد الأقصى بنسبة 50% المقترضين الأفراد الذين يأخذون ائتماناً تجزئة تقليدياً من المؤسسات المرخصة من قبل البنك المركزي. لا يحكم مباشرة:
- القروض من صاحب العمل الخاص بك
- القروض العائلية الموثقة بشكل خاص
- الإقراض من قبل الكيانات التي تنظمها هيئة الخدمات المالية بدبي (DFSA، هيئة تنظيم المنطقة الحرة في دبي للخدمات المالية) أو هيئة تنظيم الخدمات المالية (FSRA، هيئة تنظيم الخدمات المالية بمركز أبوظبي للتمويل العالمي)، التي لديها قواعس سلوك خاصة بها
- التسهيلات الشركاتية — يتم تقييم اقتراض شركتك بشكل مختلف
هذا قال، إذا وقعت ضماناً شخصياً على قرض شركة، فإن البنوك ستحمل هذا الالتزام الطارئ في حساب نسبة عبء الديون الشخصية الخاصة بك. الضمانات الشخصية ليست مجانية، حتى عندما لا يكون قد تحرك أي أموال.
لمزيد من المعلومات حول إعداد التقارير الائتمانية وكيفية تفاعله مع قرارات الإقراض، راجع فئة قانون البنوك.
المصادر
[1] البنك المركزي للإمارات، لوائح قروض البنوك والخدمات الأخرى المقدمة للعملاء الأفراد، التعميم رقم 29/2011 (والتعديلات اللاحقة). https://www.centralbank.ae
[2] البنك المركزي للإمارات، لوائح القروض العقارية، التعميم رقم 31/2013. https://www.centralbank.ae
[3] المرسوم بقانون اتحادي رقم 31 لسنة 2021 (قانون العقوبات الإماراتي)، المادة 458. https://elaws.moj.gov.ae
هل تحتاج هذا للتحقق من وضعك؟ تحدث إلى محام مرخص في الإمارات →
هذه معلومات قانونية عامة وليست استشارة قانونية. للحصول على نصيحة لحالتك، استشر محامياً مرخصاً في الإمارات.