Когда домовладелец в Дубае может выселить меня?

<h1>Когда домовладелец в Дубае может выселить меня?</h1>

<p><em>Описание изображения: Когда домовладелец в Дубае может выселить меня — жилые здания в Дубае на улице Шейха Зайда.</em></p>

<p>Если вы арендуете жилье в Дубае и ваш домовладелец намекает на выселение, ответ зависит от одного вопроса: выселяет ли вас домовладелец в середине контракта за что-то, что вы сделали, или в конце срока по собственным причинам? Правовой механизм совершенно различается. Так же и ваша защита.</p>

<h2>Краткий ответ</h2>

<p>Домовладелец в Дубае может выселить вас в двух случаях согласно Закону № 26 от 2007 года (с изменениями, внесенными Законом № 33 от 2008 года). Во-первых, выселение в середине контракта согласно Статье 25(1) — но только за конкретные нарушения обязательств арендатором, такие как неуплата после 30-дневного уведомления, незаконное использование или сдача в субаренду без согласия. Во-вторых, выселение в конце контракта согласно Статье 25(2) — продажа имущества, личное использование домовладельцем или капитальный ремонт с 12-месячным письменным уведомлением через нотариуса или заказное письмо. Все остальное не является законным выселением. Это просьба, которую вы можете отклонить.^[1][2]</p>

<h2>Выселение в середине контракта (Статья 25(1))</h2>

<p>Это быстрый способ. Ваш домовладелец может подать заявку в Центр разрешения споров об аренде (RDC) — суд Дубая, который рассматривает все дела об аренде, расположенный в Дейре — на расторжение договора аренды до истечения срока, если вы совершили одно из следующего:</p>

<ul> <li>Не уплатили арендную плату в течение 30 дней после официального уведомления об уплате</li> <li>Сдали единицу в субаренду без письменного согласия</li> <li>Использовали имущество в незаконных целях или способом, нарушающим общественный порядок</li> <li>Причинили ущерб, угрожающий безопасности имущества, или произвели неразрешенные изменения</li> <li>Использовали жилую единицу в коммерческих целях (или наоборот) без разрешения</li> <li>Имущество признано непригодным к использованию муниципалитетом Дубая</li> <li>Нарушили юридическое обязательство или явное положение контракта в течение 30 дней после получения уведомления</li> </ul>

<p>Честно говоря, большинство дел о выселении в середине контракта, которые я вижу, касаются задолженности по арендной плате или отскочивших чеков. 30-дневное уведомление об исправлении — ваш друг в этом случае. Уплатите в установленный срок, и исковое заявление о выселении обычно будет отклонено.</p>

<p>Судебные сборы в RDC составляют 3,5% от годовой арендной платы (минимум 500 AED, максимум 20 000 AED) по состоянию на 2024 год. Дела обычно получают первое слушание в течение 2-3 недель.^[3]</p>

<h2>Выселение в конце контракта (Статья 25(2))</h2>

<p>Это способ, который домовладельцы используют чаще всего, и тот, который арендаторы неправильно понимают чаще всего. Даже при продлении контракта ваш домовладелец не может просто сказать вам уйти. Им нужна действительная причина из закрытого перечня:</p>

<ul> <li>Домовладелец хочет <strong>продать</strong> имущество</li> <li>Домовладелец или ближайший родственник хочет <strong>лично занимать</strong> его (и домовладелец должен доказать, что не владеет подходящей альтернативой)</li> <li>Имущество требует <strong>капитального ремонта или сноса</strong>, который невозможно выполнить при наличии арендатора (разрешение муниципалитета требуется как доказательство)</li> </ul>

<p>Процедурные правила строгие. Уведомление должно быть за 12 месяцев. Оно должно быть в письменной форме. Оно должно быть вручено через нотариуса или заказное письмо — сообщение в WhatsApp или даже обычное письмо по электронной почте не подойдут. Ошибка в любом из этих пунктов делает уведомление недействительным.^[1][2]</p>

<div style="border:1px solid #ccc;padding:12px;margin:16px 0;"> <strong>Остерегайтесь:</strong> Если ваш домовладелец выселяет вас для «личного использования», а затем сдает единицу в аренду кому-то другому в течение 2 лет, вы можете подать иск о возмещении убытков согласно Статье 26. RDC присудила арендаторам значительные убытки в этих случаях. Следите за объявлениями о вашем старом адресе на Bayut и Property Finder. </div>

<h2>Что не является действительной причиной для выселения</h2>

<p>Многое. И здесь большинство моих клиентов допускают ошибку.</p>

<p>Ваш домовладелец не может выселить вас, потому что:</p>

<ul> <li>Вы отказались от повышения арендной платы (индекс аренды RERA — Агентство по регулированию недвижимости, регулятор Дубая — ограничивает повышения в любом случае)</li> <li>Они получили лучшее предложение от другого арендатора</li> <li>Они просто «хотят вернуть единицу» без квалифицирующей причины</li> <li>Контракт истек (договоры аренды в Дубае автоматически продлеваются на тех же условиях, если не расторгнуты надлежащим образом)</li> </ul>

<p>Если вы получите уведомление, которое не соответствует Статье 25(1) или 25(2), вы можете его проигнорировать — но не делайте этого. Подайте иск в RDC с просьбой о признании уведомления недействительным. Стоит несколько сотен дирхамов и чисто разрешает проблему.</p>

<h2>Что делать, если вы получите уведомление о выселении</h2>

<p>Три действия по порядку.</p>

<p>Проверьте регистрацию Ejari — Ejari — это обязательная система регистрации договоров аренды, управляемая RERA. Незарегистрированный договор аренды значительно ослабляет позицию домовладельца.</p>

<p>Проверьте само уведомление: за 12 месяцев? Через нотариуса или заказное письмо? Указана причина из закрытого перечня? Если любой ответ — нет, уведомление вероятно является дефектным.</p>

<p>Затем подайте в RDC перед тем, как переехать. После того, как вы съедете, ваше преимущество исчезнет. Для получения дополнительной информации об этой стороне, см. наше руководство по <a href="/tenancy/dubai-rent-increase-rules">правилам повышения арендной платы в Дубае</a> и <a href="/tenancy/rdc-filing-process">как подать дело в Центр разрешения споров об аренде</a>.</p>

<div style="border:1px solid #ccc;padding:12px;margin:16px 0;"> <strong>Затраты (2024 год):</strong> Подача в RDC — 3,5% от годовой арендной платы (500 AED мин., 20 000 AED макс.). Услуга нотариуса по вручению уведомления — около 220 AED. Юридическое представительство — обычно 5 000-15 000 AED для прямого отстаивания выселения. </div>

<p>Нужна проверка для вашей ситуации? Поговорите с лицензированным юристом ОАЭ →</p>

<hr>

<p><strong>Ссылки</strong></p> <ol> <li>Закон Дубая № 26 от 2007 года, регулирующий отношения между домовладельцами и арендаторами в Эмирате Дубай, Статья 25.</li> <li>Закон Дубая № 33 от 2008 года, вносящий изменения в Закон № 26 от 2007 года.</li> <li>График сборов Департамента земли Дубая / Центра разрешения споров об аренде, опубликованный на dubailand.gov.ae.</li> </ol>